De marxistische econoom Michael Roberts analyseert de ineenstorting van de Chinese vastgoedgigant Evergrande in de context van de economische ontwikkeling van het land.
De Chinese Evergrande Groep, de op een na grootste projectontwikkelaar van het land, staat op de rand van een faillissement. De groep heeft “herstructureringsadviseurs” ingehuurd en gewaarschuwd dat de kasstroom onder “enorme druk” staat nu de verkoop keldert, wat kopers en investeerders boos maakt. Evergrande is gevestigd in Shenzhen, Zuid-China, en heeft totale schulden van bijna 2 miljoen yuan, of meer dan 300 miljard dollar.
De aandelenkoers van Evergrande is sinds het begin van het jaar met 76% gedaald. In augustus trad Xu Jiayin, de oprichter van de groep en een van de rijkste mannen van China, af als CEO. De handel in de aandelen van het bedrijf werd op de beurs van Shanghai opgeschort. De politie moest buiten het hoofdkwartier van Shenzhen tussenbeide komen om te voorkomen dat een menigte beleggers die zich hadden ingeschreven op de talloze “vermogensbeheerdiensten” van Evergrande, het gebouw bestormden om hun geld terug te eisen.
De ondergang van Evergrande toont de gevaren aan van ongebreidelde speculatie met onroerend goed in de kapitalistische sector van de Chinese economie. Evergrande’s vastgoedmodel is sterk afhankelijk van klanten die flats kopen voordat ze gebouwd zijn. Dit model is in wezen een Ponzi-constructie, waarbij de groep fondsen werft door de voorverkoop van een steeds toenemend aantal woningen en via honderdduizenden individuele vastgoedbeleggers, en deze fondsen vervolgens gebruikt om verdere verkopen te financieren door de lopende bouw te versnellen en aanbetalingen te financieren. Zoals elk Ponzi-schema, werkt het zolang het dynamisch is. Maar wanneer de markt hapert, begint de instroom van geld achter te blijven bij de groeiende vraag naar contant geld. Vandaag zit Evergrande met ongeveer 800 onvoltooide projecten en ongeveer 1,2 miljoen mensen die wachten om hun intrek te nemen in nog niet gebouwde huizen.
Neem, bijvoorbeeld, een van Evergrande’s grootste projecten. De prijzen van Evergrande’s Venice vastgoedcomplex (gelegen aan de kust op 90 km van Shanghai) zijn verdrievoudigd sinds het begin van de verkoop in 2012, en in totaal is 80% van de flats verkocht, hoewel ongeveer een derde leegstaat. Maar dit jaar is de verkoop vertraagd. Uit gegevens van de gemeentelijke woningbouwraad van Qidong blijkt dat slechts 60% van de te koop aangeboden flats zijn verkocht, ondanks een korting van 15% op de koopprijzen. Evergrande heeft nu de prijs van al zijn flats met 30% verlaagd en heeft ook getracht fondsen te werven door zijn aandelen in andere ondernemingen te verkopen.
Wat de val van Evergrande onthult, is het einde van de enorme verstedelijkingscampagne die de Chinese bevolking moest huisvesten. De Chinese steden zijn in snel tempo veranderd, waardoor het verstedelijkingspercentage vorig jaar meer dan 60% bedroeg, tegenover 50% in 2011. Aangezien deze verstedelijking echter is aangedreven door de particuliere sector met winstoogmerk en op basis van particulier eigendom (90% van de Chinezen bezit zijn huis, meestal zonder hypotheek), is de woningbouw thans een beleggingssector voor financiële activa, zoals in de grote G7-economieën. Deze “financialisering” begon aan het eind van de jaren negentig, toen de Chinese regering een beleid voerde waarbij staatsbedrijven werden aangemoedigd om hun woningbezit aan hun werknemers te verkopen (vergelijkbaar met het beleid van Thatcher ten aanzien van bewoners van lage-inkomenswoningen). Het idee was dat de particuliere sector het huisvestingsvraagstuk zou overnemen van de staat.
Zo is huisvesting, in plaats van “bedoeld om in te wonen”, een sector “bedoeld voor speculatie” geworden. In China is onroerend goed de favoriete investering geworden van particulieren. Weinig kopers kopen een Evergrande flat als hun hoofdverblijfplaats. De groep richt zich expliciet op de rijkste Chinezen, kiest bouwterreinen buiten gebieden die het aantal kavels dat een persoon kan kopen beperken, en verkoopt zijn projecten als tweede woningen. Overal in China bezitten zelfs werknemers en fabrieksarbeiders lege Evergrande-flats en dromen ervan deze tegen hoge prijzen te verkopen om de opleiding van hun kinderen in het buitenland of hun eigen pensioen te financieren.
De vastgoedprijzen in de kuststeden, waar de beste banen en salarissen te vinden zijn, zijn de afgelopen tien jaar verdubbeld. In Shenzhen is de gemiddelde prijs van flats zo sterk gestegen dat sommige mensen er de voorkeur aan geven in Hongkong te gaan wonen, hoewel het een van de duurste vastgoedmarkten ter wereld is. Sinds 2015 zijn de prijzen van residentieel vastgoed in de grootste steden van China met meer dan 50% gestegen. In de afgelopen tien jaar bedroeg het gemiddelde aanbod van woongrond per nieuwe inwoner in de tien dichtstbevolkte steden van het land slechts 21 vierkante meter, nauwelijks meer dan de gemiddelde grootte van een hotelkamer. Dit is 60% minder dan de gemiddelde woonruimte per hoofd van de bevolking in China.
Er wordt volop gespeculeerd omdat de plaatselijke autoriteiten geld proberen los te krijgen door grond te verkopen aan projectontwikkelaars, die vervolgens woonwijken bouwen door tegen lage rente te lenen, vaak van de informele en ongereguleerde banksector. “Onroerend goed is de grootste bron van financieel risico en vermogensongelijkheid in China”, aldus Larry Hu, hoofd China-economie bij Macquarie Securities, een Australische financiële instelling.
Veel van de vastgoedspeculatie was gericht op de bouw van meer en meer commerciële complexen in plaats van woningen. Het belangrijkste prerogatief van de plaatselijke autoriteiten is immers het genereren van inkomsten. Als zij meer bedrijven naar hun district kunnen lokken en als deze bedrijven winstgevend worden, zullen de lokale overheden meer vennootschapsbelasting kunnen innen. Tegelijkertijd wordt het aanbod van onroerend goed opzettelijk beperkt, zodat de autoriteiten geld kunnen verdienen aan de verkoop van woongrond. Deze verkopen vormen in feite een kruissubsidiëring van het pro-zakelijke grondbeleid van lokale overheden die commerciële grond tegen lage prijzen verkopen.
De onroerend-goedsector vertegenwoordigt thans 13% van de Chinese economie, tegen slechts 5% in 1995, en ongeveer 28% van de totale kredietverlening van het land. Aangezien de lokale overheden 10 biljoen dollar schuld hebben, is de verkoop van grond de belangrijkste en betrouwbaarste bron van inkomsten om deze schuld af te lossen. Elke radicale verandering zou daarom het risico van een faillissement van de lokale overheid ernstig verhogen.
De aanpak van de particuliere onroerend-goedsector bestond erin grote schulden aan te gaan om steeds meer grond te vergaren, soms in speculatieve gebieden buiten de grote steden. In het geval van Evergrande heeft het bedrijf genoeg grond om de hele bevolking van Portugal te huisvesten en heeft het meer schulden dan Nieuw-Zeeland. In 2010 had het slechts 31 miljard Yuan aan schulden (4,7 miljard dollar) en had het tegen eind 2020 voor 190 miljard dollar aan vastgoed in ontwikkeling.
De toenemende solvabiliteitsproblemen van de groep vielen samen met een verschuiving in het regeringsbeleid ten aanzien van “ongebreidelde kapitaalexpansie”, tegen grote technologieconcerns, de vastgoedsector en andere sectoren. Het ministerie van Volkshuisvesting heeft een driejarige inspectiemissie aangekondigd om de regelgeving voor de vastgoedsector aan te scherpen. Vorig jaar heeft de regering een streng beleid ingevoerd om de hefboomwerking van projectontwikkelaars, die door de Chinese bankentoezichthouder het grootste financiële risico voor het land wordt genoemd, te beperken. De banken werd gevraagd de hypotheekrente te verhogen. Lokale overheden hebben opdracht gekregen de ontwikkeling van door de staat gesubsidieerde huurwoningen te versnellen en het toezicht op de vastgoedsector te verscherpen, van de financiering van projectontwikkelaars en de overdracht van eigendom tot de prijzen van nieuw vrijgegeven woningen.
En in een klassiek geval van “financialisering” financierde Evergrande zijn activiteiten door de uitgifte van zogenaamde “wealth management products”, dat wil zeggen hypotheekobligaties die buitenlandse en Chinese investeerders tegen hoge rente (7-9%) kunnen kopen. Nu zegt het bedrijf dat het niet in staat is deze obligaties terug te betalen. Deze ongecontroleerde uitbreiding van de schulden door Evergrande en andere vastgoedbedrijven is door de Chinese toezichthouders genegeerd, net als in de Verenigde Staten vóór de crash van de huizenmarkt en de financiële crisis van 2008.
Wat zal er gebeuren als en wanneer Evergrande failliet gaat? Zullen andere vastgoedgroepen ook instorten? Zijn we op weg naar een enorme financiële crash in China, of zelfs wereldwijd, veroorzaakt door het einde van de Chinese vastgoedhausse? In ieder geval staan vier andere grote Chinese projectontwikkelaars op de rand van de afgrond. De prijzen van in dollars uitgegeven obligaties die door deze bedrijven zijn uitgegeven, zijn ingestort omdat internationale beleggers vrezen dat de obligaties niet kunnen worden terugbetaald wanneer zij vervallen, hetgeen wanbetaling zou betekenen. Dit is een grote klap voor de buitenlandse houders van deze obligaties. En de mogelijkheid voor deze ontwikkelaars om nieuwe obligaties uit te geven om nieuwe fondsen te werven om zichzelf te herfinancieren is verdwenen.
Maar ik denk niet dat er een financiële crash zal zijn in China. De regering controleert bijna elk deel van de economie, met inbegrip van de centrale bank, de vier grote handelsbanken in staatseigendom, die de grootste banken ter wereld zijn, de “bad banks”, die slechte leningen absorberen, de grote vermogensbeheerders en de meeste grote bedrijven. De staat kan eisen dat de vier grote banken leningen inruilen voor eigen vermogen, en ze afschrijven. Hij kan de centrale bank, de People’s Bank of China, opdragen te doen wat nodig is om een crash te voorkomen. Zij kan vermogensbeheerders en openbare pensioenfondsen opdracht geven aandelen en obligaties te kopen om de prijzen te ondersteunen en ondernemingen te financieren. Zij kan haar ‘slechte’ banken vragen de ‘slechte’ schulden van commerciële banken te kopen. Een financiële crisis is dus uitgesloten, aangezien de staat het banksysteem controleert.
Maar als het geen crisis is, wat gaat er dan dan met de ineenstorting van de vastgoedmarkt en de hoge schuldenniveaus gebeuren? Zullen zij het vermogen van China om te groeien in het eerder bereikte en voor de komende vijf jaar nagestreefde tempo niet ondermijnen? Westerse economen zijn duidelijk op dit punt: China’s schuld is zo groot en zijn produktiesectoren zijn thans zo verzwakt dat zelfs indien het land een financiële crash vermijdt, de gevolgen voor de inkomens van de gezinnen en de winsten van de kapitalistische sector groot genoeg zullen zijn om de investeringen en de groei van het BBP te temperen. China stevent af op stagnatie of zelfs een langzame achteruitgang.
Het is waar dat China in de afgelopen jaren een schuldenberg heeft opgebouwd, waarvan de vastgoedschuld een belangrijk deel uitmaakt. De totale schuld bedroeg in 2020 317% van het bbp. Maar het grootste deel van deze schuld wordt uitgedrukt in de nationale munteenheid en is verschuldigd door de ene staatsentiteit aan de andere: van de plaatselijke overheden aan de staatsbanken, van de staatsbanken aan de centrale regering. Afgezien van dit alles is de schuld van de huishoudens (54% van het BBP) en het bedrijfsleven niet zo hoog, terwijl de schuld van de centrale overheid naar internationale maatstaven laag is. Bovendien is de buitenlandse schuld in dollars zeer laag (15% van het BBP) en hebben andere landen in de wereld in feite een veel grotere schuld jegens China, dat ongeveer 6% van de schuld in de wereld bezit. China is een mondiale schuldenreus en heeft enorme reserves in dollars en euro’s, die zijn dollarschuld met 50% overtreffen.
De Chinese autoriteiten willen de schuld beteugelen. Maar zoals ik reeds heb uiteengezet, kan schuldbeheersing worden bereikt door twee benaderingen: ofwel door een sterke groei van de investeringen in de produktieve sector om de schuldquote onder controle te houden, ofwel door de kredietmarkten op onproduktieve gebieden, zoals speculatie in onroerend goed, aan banden te leggen. In het laatste geval zou de winstgevendheid van de Chinese kapitalistische sector worden verminderd, waardoor het produktieve investeringspotentieel van deze sector zou afnemen. Het verlies van winsten en gezinsinkomens ten gevolge van de ineenstorting van de onroerendgoedsector zou derhalve een verdere neerwaartse druk uitoefenen op de productie- en inkomensgroei.
Maar deze voorspelling gaat alleen op als de Chinese regering steeds meer op haar kapitalistische sector blijft vertrouwen. De Chinese kapitalistische sector zit in vele opzichten in de problemen. De winstgevendheid is gekelderd en bevindt zich nu op een historisch dieptepunt. Veel van haar activiteiten zijn in toenemende mate geconcentreerd in “onproductieve” sectoren zoals consumentenkrediet, onroerend goed of sociale netwerken.
Nogmaals, zoals ik reeds eerder heb betoogd, is de fundamentele tegenstelling in de Chinese economie niet die tussen besparingen en consumptie, of tussen groei en schuld; zij is veeleer die tussen rentabiliteit en produktiviteit. De groeiende omvang en invloed van de kapitalistische sector in China verzwakt de prestaties van de economie en vergroot de ongelijkheid. Naar mijn mening is de Chinese economie nu sterk genoeg om voor groei niet afhankelijk te zijn van buitenlandse investeringen of onproductieve kapitalistische sectoren. Het is nog nooit zo dringend geweest om de rol van door de staat geleide planning en investeringen te versterken, die de afgelopen 70 jaar het belangrijkste fundament van China’s economische succes zijn geweest.
Nederlandse vertaling: Globalinfo.
